Podział majątku a kredyt hipoteczny po rozwodzie – co z mieszkaniem i ratami?

Autor: adw. Michał Hajduk

Rozwód ani przyznanie mieszkania jednemu z małżonków nie zwalniają automatycznie drugiego z kredytu hipotecznego. Jeżeli oboje podpisaliście umowę kredytową, warto osobno ustalić, kto będzie właścicielem mieszkania, kto nadal odpowiada wobec banku i jak rozliczyć raty zapłacone po ustaniu wspólności.

Decyzje w tych sprawach są ze sobą powiązane, ale nie oznaczają tego samego. Zanim zgodzisz się na spłatę drugiego małżonka albo przyjęcie nieruchomości, sprawdź zarówno dokumenty kredytowe, jak i możliwe rozliczenia majątkowe.

W tym artykule

Czy mieszkanie należy do majątku wspólnego?

Przy ustawowej wspólności majątkowej co do zasady przedmioty nabyte w jej trakcie przez oboje małżonków albo przez jednego z nich wchodzą do majątku wspólnego. Nie jest to jednak reguła bez wyjątków. Nieruchomość otrzymana przez jednego małżonka w spadku lub darowiźnie może należeć do jego majątku osobistego, chyba że z woli spadkodawcy albo darczyńcy wynika inaczej. Znaczenie może mieć też źródło środków użytych na zakup i treść umów.

Sprawdź zatem akt nabycia, księgę wieczystą, ewentualną umowę majątkową małżeńską i datę ustania wspólności. Wspólność może ustać przed rozwodem, na przykład wskutek zawarcia umowy o rozdzielności albo orzeczenia sądu. Samo wyprowadzenie się lub życie osobno nie powoduje automatycznie ustania wspólności.

Jeżeli nieruchomość była współwłasnością przed ślubem lub należy do osób, które nie były małżeństwem, właściwe mogą być inne zasady, w tym przepisy o zniesieniu współwłasności. Najpierw trzeba ustalić, jakie prawo rzeczywiście przysługuje każdej osobie.

Właściciel mieszkania, kredytobiorca i hipoteka – trzy odrębne kwestie

Własność mieszkania określa, komu przysługuje nieruchomość. Po podziale może ona przypaść jednemu z byłych małżonków, na przykład za spłatą drugiego.

Zobowiązanie wobec banku wynika przede wszystkim z umowy kredytu i późniejszych zmian. Jeżeli oboje jesteście dłużnikami solidarnymi, bank może żądać spłaty całości od jednego z Was albo od obojga. To, że sąd przyznał mieszkanie jednemu z małżonków lub że w ugodzie zobowiązał się on płacić raty, samo przez się nie zwalnia drugiego z odpowiedzialności wobec banku.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność na nieruchomości. Zmiana jej właściciela sama nie powoduje zniknięcia hipoteki. Kwota hipoteki wpisana do księgi wieczystej nie musi być przy tym równa aktualnemu saldu kredytu – dlatego potrzebne są zarówno odpis księgi, jak i aktualna informacja z banku.

Jeżeli tylko jedna osoba jest kredytobiorcą, nie należy zakładać, że druga odpowiada wobec banku w taki sam sposób. Trzeba sprawdzić umowę, inne zabezpieczenia oraz własność nieruchomości.

Czy przy podziale od wartości mieszkania odejmuje się kredyt?

Nie zawsze – i nie automatycznie. W uchwale z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18, Sąd Najwyższy rozważał podział majątku obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony małżonkom. Wskazał, że przy przyznaniu nieruchomości jednemu z nich sąd co do zasady ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że przemawiają przeciwko temu ważne względy.

Nie oznacza to, że wysokość zadłużenia i okoliczności spłaty są bez znaczenia. Mogą wpływać na ocenę sprawy oraz na odrębne rozliczenia między małżonkami. Nie oznacza to również, że w każdej sprawie sąd zastosuje identyczny sposób wyceny. Stanowisko trzeba odnieść do konkretnych osób odpowiedzialnych za dług, rodzaju zabezpieczenia i pozostałych okoliczności.

Istotne jest unikanie podwójnego rozliczenia tych samych kwot – na przykład jednoczesnego uwzględnienia tego samego obciążenia w wartości mieszkania oraz ponownego rozliczenia go jako zapłaconego długu bez odpowiedniej analizy.

Przykład: mieszkanie warte 700 000 zł i kredyt 400 000 zł

Załóżmy wyłącznie na potrzeby przykładu, że mieszkanie warte 700 000 zł jest jedynym składnikiem majątku, udziały małżonków są równe, nie ma innych rozliczeń ani ważnych względów uzasadniających odmienne podejście do wyceny, a kredyt w kwocie pozostałej do spłaty 400 000 zł obciąża oboje jako dłużników solidarnych. Mieszkanie otrzymuje jeden z nich.

Przy tych założeniach punktem wyjścia do ustalenia spłaty za udział drugiego małżonka może być 350 000 zł, czyli połowa wartości mieszkania. Nie należy automatycznie przyjmować, że od 700 000 zł trzeba odjąć 400 000 zł, a następnie podzielić pozostałe 300 000 zł po połowie.

Jest to jedynie uproszczony przykład, a nie wycena ani przewidywanie orzeczenia. W rzeczywistej sprawie mogą występować inne składniki, nakłady, zapłacone raty, ważne względy i inne uzgodnienia. Jeśli bank nie zwolnił żadnej osoby z długu, oboje – zgodnie z założeniem o solidarnej odpowiedzialności – nadal mogą odpowiadać wobec banku za pozostałe zobowiązanie.

Jak rozliczyć raty zapłacone przed podziałem i po nim?

Znaczenie mają daty, źródło pieniędzy i to, kto był zobowiązany wobec banku. Warto oddzielnie zestawić:

• płatności w czasie wspólności majątkowej – w tym ustalić, czy pochodziły z majątku wspólnego, czy osobistego oraz czy dotyczą nabycia, utrzymania lub innego zobowiązania;
• płatności po ustaniu wspólności, ale przed podziałem – sprawdzić, kto spłacił ratę i czy może żądać jej rozliczenia w sprawie działowej;
• płatności po prawomocnym podziale – ocenić je osobno, w świetle sytuacji kredytobiorców, rozstrzygnięcia sądu i ewentualnych porozumień.

Przy długu solidarnym osoba, która spłaciła wierzyciela, może mieć roszczenie wobec współdłużnika. Jego zakres zależy od stosunku prawnego między dłużnikami; jeżeli z tego stosunku nie wynika nic innego, przepisy przewidują rozliczenie w częściach równych. Nie należy jednak zakładać, że w każdej sprawie każde zapłacone świadczenie będzie rozliczone dokładnie po połowie.

Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18, wskazał, że prawomocny podział majątku nie wyklucza sam przez się dochodzenia roszczeń dotyczących spłaty wspólnego kredytu hipotecznego po podziale. Nie oznacza to automatycznej wygranej: znaczenie mają podstawa roszczenia, uzgodnienia stron, wcześniejsze rozliczenia i terminy.

Roszczenia dotyczące wcześniejszych nakładów, wydatków lub spłaconych zobowiązań należy ocenić odpowiednio wcześnie. W niektórych wypadkach ich późniejsze dochodzenie może być ograniczone po prawomocnym zakończeniu sprawy o podział. Dlatego przed zamknięciem sprawy warto ustalić, które żądania i dowody trzeba przedstawić.

Jak można rozwiązać sprawę mieszkania i kredytu?

Jedno z małżonków przejmuje mieszkanie

Strony mogą ustalić przyznanie mieszkania jednej osobie oraz ewentualną spłatę drugiej. Jeśli celem jest także zwolnienie drugiego kredytobiorcy z długu, trzeba uzgodnić to z bankiem i zadbać o odpowiednie dokumenty potwierdzające zmianę. Bank może wcześniej ocenić zdolność kredytową osoby, która ma dalej spłacać kredyt. Sama prywatna obietnica spłacania rat nie wiąże banku w zakresie zwolnienia drugiego dłużnika.

Sprzedaż mieszkania i spłata kredytu

Sprzedaż może pozwolić spłacić zobowiązanie i rozliczyć pozostałą kwotę, ale warto wcześniej uzyskać aktualne saldo, warunki spłaty oraz informacje o dokumentach potrzebnych do wykreślenia hipoteki. Należy też ustalić, co się stanie, jeśli cena sprzedaży nie pokryje zadłużenia i kosztów. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wymaga odpowiednich dokumentów i odrębnej czynności.

Wspólne pozostawienie kredytu lub refinansowanie

Byli małżonkowie mogą uzgodnić sposób płacenia rat między sobą, choć bez zmiany relacji z bankiem każdy zachowuje odpowiedzialność wynikającą z umowy. Takie ustalenie powinno obejmować terminy, dowody płatności, rozliczenia i postępowanie w razie zaległości. Innym rozwiązaniem bywa refinansowanie, ale jego dostępność i warunki trzeba sprawdzić w banku.

Podział majątku: umowa u notariusza czy postępowanie sądowe?

Jeżeli strony są zgodne, mogą zawrzeć umowę o podziale. Gdy podział obejmuje nieruchomość, wymagana jest forma aktu notarialnego. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, sprawę może rozstrzygnąć sąd. Sąd ustali skład majątku oraz sposób jego podziału i rozliczenia zgodnie z przepisami oraz materiałem sprawy.

Opłata sądowa od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej wynosi 1 000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału, opłata wynosi 300 zł. Mogą pojawić się także inne koszty, na przykład wynagrodzenie biegłego, opłaty za wpisy w księdze wieczystej lub koszty pełnomocnika; przy umowie – koszty notarialne i sądowe. Ani akt notarialny, ani postanowienie o podziale nie zastępują same przez się uzgodnienia z bankiem o zwolnieniu kredytobiorcy.

Jakie dokumenty przygotować przed podziałem?

• Akt nabycia nieruchomości, numer księgi wieczystej oraz dokumenty dotyczące innych składników majątku.
• Umowę kredytu, aneksy i dokumenty zabezpieczeń; informację, kto jest kredytobiorcą lub poręczycielem.
• Aktualne zaświadczenie banku o zadłużeniu, harmonogram i historię spłaty, w tym odsetek i innych opłat.
• Dokumenty potwierdzające datę i podstawę ustania wspólności, na przykład prawomocne orzeczenie lub umowę majątkową.
• Potwierdzenia rat i nakładów, z których wynika, kiedy, przez kogo i z jakich środków zostały zapłacone.
• Wstępne informacje o wartości nieruchomości, ewentualne wyceny oraz korespondencję z bankiem.
• Porozumienia dotyczące mieszkania, kredytu i wcześniejszych rozliczeń między małżonkami.

Zrób zestawienie płatności z podziałem na okresy przed i po ustaniu wspólności. Pozwoli to sprawdzić, które pozycje rzeczywiście można zgłosić i czy nie zostały już uwzględnione gdzie indziej.

Najczęstsze pytania

Czy rozwód zwalnia z kredytu hipotecznego?

Nie. Rozwód nie zmienia automatycznie umowy kredytowej. Jeśli oboje małżonkowie są dłużnikami banku, zakres ich odpowiedzialności trzeba ustalić na podstawie umowy i późniejszych zmian uzgodnionych z bankiem.

Czy udziały w majątku zawsze są równe?

Równe udziały są punktem wyjścia. Każdy z małżonków może jednak żądać ustalenia nierównych udziałów z ważnych powodów, z uwzględnieniem stopnia przyczynienia się do powstania majątku. Ocenia się również osobistą pracę przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym. Sama różnica zarobków nie przesądza wyniku.

Czy osoba, która dostała mieszkanie, musi sama płacić bankowi?

Może do tego zobowiązać się wobec drugiej strony, ale zakres odpowiedzialności wobec banku nadal wynika z umowy kredytowej i jej skutecznych zmian. Jeśli oboje pozostają dłużnikami solidarnymi, bank może dochodzić należności również od osoby, która nie otrzymała mieszkania.

Czy bank musi zgodzić się na zwolnienie współkredytobiorcy?

Zmiana, która ma skutecznie zwolnić daną osobę z długu wobec banku, wymaga odpowiedniego uzgodnienia z wierzycielem. Sama umowa między byłymi małżonkami do tego nie wystarcza. Forma i treść dokumentów zależą od sposobu przeprowadzenia zmiany. Umowa o przejęcie długu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności; gdy do przejęcia dochodzi na podstawie umowy dłużnika z osobą trzecią, pisemna musi być również wymagana zgoda wierzyciela.

Potrzebujesz pomocy w ocenie mieszkania, kredytu i wzajemnych rozliczeń? Skontaktuj się z kancelarią. Warto przedstawić umowę kredytową, dokumenty nieruchomości i zestawienie spłaconych rat.

Podstawa prawna i orzecznictwo

• Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31, 33, 43 i 45.
• Kodeks cywilny, w szczególności art. 366, 376 oraz 519–522.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 567 i 618.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 38.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18 – dokument Sądu Najwyższego; dostępna kopia z uzasadnieniem.
• Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18 – informacja Sądu Najwyższego; dostępna kopia z uzasadnieniem.

Artykuł ma charakter informacyjny. Ocena konkretnej sprawy zależy od dokumentów, dat oraz rzeczywistych ustaleń i rozliczeń stron.